近几日，市场上突然开始流传出一种声音“香港楼市进入拐点”。

有才君去网上搜索了相关新闻，很多线索和关键词，但大多基本相同，有趣的是：时间发布相同、数据来源相同、主流观点依据相同，而且最关键的就是：都是依据了短期数据。在11月5日之后，没有了进一步的解读，证明市面上的更多媒体都是有“炒现饭”的嫌疑。

就我个人而言“香港楼市进入拐点”未免有点解读过度了。

首先，先纵观过去二三十年来香港楼市价格走势，确实涨的如火如荼。就连2008年金融危机期间带来的下跌和历次价格的回调比起来都值得一提，比起内地房产价格涨幅来说，有过之而无不及。

其次，我在这里也要强调一下，能够在20-30年的大周期当中保持住如此的涨幅，不仅仅是利率、财税、资金等单方面的原因可以说明问题的了，因为在大周期当中，这些政策的调整都仅仅算是微调和昙花一现，都没能遏制住香港楼市价格的高歌猛进。所以，现在市场上主流的说法是香港不再是“低利率环境”，可能是短期楼市不振的主要原因，但是并不能主导长期楼市价格。毕竟，历史上香港有三段时期都曾经处于“货币紧缩”期，但楼市价格依旧不断高涨。

本轮香港利率提升起始于2017年的9月，而“楼市进入拐点”的消息再过了1年之后的今天才出现，时间点上未免有点尴尬。

所以，用香港进入“高利率”时代使得楼市进入拐点的观点在我个人看来，未免显得有些单薄。

而高利率，对楼市构成的短期利空，影响主要在哪里？

开发商的拿地成本方面。

楼市，无论是大陆还是香港，土地成本几乎占据了房地产全部成本的60%-80%。而开发商通过杠杆，先大局从银行借入资金，从政府手中购得土地，然后改好楼房后转卖给消费者赚取增值利润，已经是所有房地产企业的生财套路。

而在楼市价格高企、居民消费能力相对下降的背景下，利率走高对于开发商来说，购地成本大幅度增长。

而由于个人数据来源有限，并没有涨到香港土地流拍的数据，网上主要是香港“土地王”流拍的新闻，比较具有代表性，所以被拿过来说事情。毕竟，香港仅管利率不断上涨，但是0.5%的利率依旧是“极低”的水准，对房地产成本而言并不是压力很大。

而从实际数据成交量来看：

一方面，房屋买卖数量过去几年来常年保持稳定，波动幅度不大，主要波动在于楼市价格，证明市场需求稳定，而价格上涨；

另一方面，近几个月来，成交量确实出现了大幅度的回调。

个人主要观点认为是资金外流的压力所导致的。

香港楼市过去几十年可能还有回调，而香港的外汇储备资产在过去20年真的几乎没有出现过下降，而进入2018年以来，香港外汇储备资产却出现了负增长，并且趋势明显。很显然，外部压力明显，香港房地产是香港全行业共同承担的发展成本，作为全球规模仅次于纽约的金融市场，外资占比不可小觑，外资的增长速度直接体现了国际市场对香港经济的“信心程度”。

外资流出，市场信心走弱，香港政府不得不提高银行利率来平衡内外净息差，挽留外资。（这也是香港银行利率走高的主要原因）

外资流出，承担市场成本的源头减少了，那么房地产开发必然遇到瓶颈，所以我们看到了“土地流拍”，也看到了“购房需求回落”。

但如果我们仔细分析一下，香港的真正刚需，其实依旧很高。

房屋购置需求量下降——房屋建设需求下降，这条逻辑适用于大型开发商和大型市场参与公司，而对于一般平民百姓而言，房屋价格早已经不是他们所能够承担的起的了，过去20年房地产投资回报一直不错，毕竟价格一直再涨，所以开发商乐于大量建设房屋，增加市场房屋供应，老百姓起码能租到房子。

而到了今年，开发商不盖房子了，市场供应方面没有了，但是需求没变...所以，我们看到了上图当中的香港房屋租赁价格大涨，涨幅创历史新高。这一点和中国大陆当前的租金上涨现象原因一致。

所以，想解决短期香港楼市价格上涨的方法就是“扩大供给”。

单纯的调控利率、财政拨款、降低税费...都是在调整市场的“需求成本”，但是“僧多粥少”的局面没有扭转，市场对房子依旧是“供不应求”，根本不能扭转当前房地产市场的局面。

现在香港土地供应基本垄断在香港政府手上，只需要政府在土地政策方面有所“松绑”即可，就看香港这边财政的压力有多少了。土地成本占据了房地产成本最高达到80%，土地宽松空间很大。就看政府舍不舍得嘴边的这块“肥肉”了。

来源：有才金君