二哥，同样是租房，为什么收到下面三张增值税发票，税率都不一样呢？

第一张：增值税专用发票，金额19714.29，税率*** ，税额285.71，合计20000。

第二张：增值税普通发票，金额20400，税率***，税额***。

第三张：增值税专用发票，金额2857.14，税率5%，税额142.86。

房屋属于不动产，这事要从不动产租赁服务开始说起。

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财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

不动产租赁服务，按照规定的话，一般计税税率10%，简易计税征收率5%。

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是10%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要去主管税务机关备案后方可。

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小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

个人出租不动产（不含住房）征收率为5%，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

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一般纳税人都自开发票，所以你如果从一般纳税人手里租房，取得的要么是10%的发票，要么就是5%的发票。

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增值税这块如果月租金小于3万元，个人出租住房和非住房这块比照小微企业，免税的。此项优惠只适用于自然人，不适用于个体工商户。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

当然，这种情况下只能代开增值税普通发票。

所以，这张代开的增值税普通发票就是这一种情况。月租金未超过3万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

这个二哥在这篇文章中也提到过：一张真正免征增值税的发票

如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

承租方可以按票面的税额进行抵扣。

如果个人出租的非住房，未超过三万，但是需要开专票，那就妥妥的5%，就是下面这张发票。

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所以，个人出租房屋，是住房还是非住房，代开专票还是增值税普通发票，月租金有没有超过3万，结果都是不一样的哦。

增值税普通发票，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。超过3万，住房1.5%，非住房5%。

增值税专用发票，住房1.5%，非住房5%。

来源：二哥税税念