这两天,遇到一个土地转让的税收问题,由于不完全是土地转让,实际上是一个股权转让问题,究竟企业要交哪些税,要不要交税,众说纷纭,要真把股权转让涉及到的所有税收问题都说清楚,还真不是件容易的事。今天,我们就来捋一捋土地转让的税收筹划问题。
例如,一个非房地产A公司,小规模纳税人,公司主要资产就是一块尚未开发的土地,现在公司要将土地转让给非房地产公司B公司,作价1个亿元,土地系2015年通过招拍挂取得,土地原来成本5000万元,票据齐全,企业最新资产负债表显示实收资本5000万元,契税税率4%。
一、A公司要交的税收如下:
企业所得税:(10000-5000)*25%=1250万元
增值税:(10000-5000)*5%=250万元
城建税及附加:250*(5%+3%+2%)*50%=12.5万元
土地增值税增值额:10000-5000-12.5-2.5-400=4585万元
增值率:4585÷5415=84.7%
土地增值税:4585*40%-5415*5%=1563.25万元
契税:10000*4%=400万元
印花税:10000*0.5‰*50%=2.5万元
共需缴纳各税:1250+250+12.5+2.5+1563.25+400=3478.25万元
税负率:3478.2÷10000=34.78%
二、筹划分析
直接转让税负确实太高,可按以下方案筹划,可以让B公司从A公司手里购买100%的股权,将房地产转让转化为股权转化问题。
(一)股权转让企业所得税
经查看企业资产负债表,企业实收资本(股本)5000万元,企业若作价10000万元将股权全部转让。
转让所得=(10000-5000)=5000万元
应申报缴纳企业所得税=(10000-5000)*25%=1250万元
(二)增值税
企业整体转让,不征增值税。但从企业交易实质看,企业未开发完成项目,不属于整体转让,应申报缴纳增值税。企业股本有真实有效凭据,按照售价与成本差额计算申报缴纳增值税(10000-5000×5%=250万元;增值税附征250×10%×50%=12.5万元(城建税5%、教育费附加3%、地方教育附加2%,2019年1月1日起,小规模纳税人享受普惠性税收优惠,地方税种和相关附加减征50%)。
(三)其他税种
该公司以10000万元转让全部股份,纳税人名称、组织机构代码均未发生变化,未涉及土地、房产权属转移,相关税种政策执行如下:
1.土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。该公司属于股权转让,纳税人名称、组织机构代码均未发生变化,未涉及土地、房产权属转移,不属于土地增值税的征收范围。
2.契税
根据《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)第九条规定:在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
3.印花税
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)第十条规定:经政府管理机关登记注册的不动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。应当征收印花税=100000000×0.5‰×50%=2.5万元。
综上共需缴纳各税:=1250+250+12.5+2.5=1515万元
税负率=1515÷10000=15.15%
综上可以得出,在企业转让房地产过程中,如果将直接转让房地产转化为股权转让可以大大降低企业的税负。