这两天，遇到一个土地转让的税收问题，由于不完全是土地转让，实际上是一个股权转让问题，究竟企业要交哪些税，要不要交税，众说纷纭，要真把股权转让涉及到的所有税收问题都说清楚，还真不是件容易的事。今天，我们就来捋一捋土地转让的税收筹划问题。

例如，一个非房地产A公司，小规模纳税人，公司主要资产就是一块尚未开发的土地，现在公司要将土地转让给非房地产公司B公司，作价1个亿元，土地系2015年通过招拍挂取得，土地原来成本5000万元，票据齐全，企业最新资产负债表显示实收资本5000万元，契税税率4%。

一、A公司要交的税收如下：

企业所得税：（10000-5000）*25%=1250万元

增值税：（10000-5000）*5%=250万元

城建税及附加：250*（5%+3%+2%）*50%=12.5万元

土地增值税增值额：10000-5000-12.5-2.5-400=4585万元

增值率：4585÷5415=84.7%

土地增值税：4585*40%-5415*5%=1563.25万元

契税：10000*4%=400万元

印花税：10000*0.5‰*50%=2.5万元

共需缴纳各税：1250+250+12.5+2.5+1563.25+400=3478.25万元

税负率：3478.2÷10000=34.78%

二、筹划分析

直接转让税负确实太高，可按以下方案筹划，可以让B公司从A公司手里购买100%的股权，将房地产转让转化为股权转化问题。

（一）股权转让企业所得税

经查看企业资产负债表，企业实收资本（股本）5000万元，企业若作价10000万元将股权全部转让。

转让所得=（10000-5000）=5000万元

应申报缴纳企业所得税=（10000-5000）*25%=1250万元

（二）增值税

企业整体转让，不征增值税。但从企业交易实质看，企业未开发完成项目，不属于整体转让，应申报缴纳增值税。企业股本有真实有效凭据，按照售价与成本差额计算申报缴纳增值税（10000-5000×5%=250万元；增值税附征250×10%×50%=12.5万元（城建税5%、教育费附加3%、地方教育附加2%，2019年1月1日起，小规模纳税人享受普惠性税收优惠，地方税种和相关附加减征50%）。

（三）其他税种

该公司以10000万元转让全部股份，纳税人名称、组织机构代码均未发生变化，未涉及土地、房产权属转移，相关税种政策执行如下：

1.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。该公司属于股权转让，纳税人名称、组织机构代码均未发生变化，未涉及土地、房产权属转移，不属于土地增值税的征收范围。

2.契税

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第九条规定：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3.印花税

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定：经政府管理机关登记注册的不动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。应当征收印花税=100000000×0.5‰×50%=2.5万元。

综上共需缴纳各税：=1250+250+12.5+2.5=1515万元

税负率=1515÷10000=15.15%

综上可以得出，在企业转让房地产过程中，如果将直接转让房地产转化为股权转让可以大大降低企业的税负。