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问题一：假定采用一般计税方法的房地产企业甲公司3月1日收到一套房子的预收款100万元，4月1日收到另外一套房子的预收款200万元，两套房子均在2019年9月1日交房

请问：对于以上两笔预收款，按照公式：预征税额=预收款/(1+适用税率)*3%，预缴增值税时，分别按照哪个税率计算预缴税额？房开企业在收到预收款时如何开具发票？

答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

房地产企业应按照收到预收款时的适用税率计算应预缴税款。即甲公司3月1日收到预收款100万元，应预缴税款=100÷（1+10%）×3%=2.73万元；4月1日收到预收款100万元，应预缴税款=200÷（1+9%）×3%=5.50万元。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

按照上述规定，甲公司在收到预收款时可按照602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。

问题二：一套房产2018年4月签订合同，4月收取首付款30万，2018年6月收取按揭款70万，2019年5月收取面积差1万，房开企业采用一般计税方法。现在税率变化，预征时计算使用的都是预收款当时的适用税率，现在到了要换开正式发票的时候，是按现在的税率开，还是得按后段分别开？如果要分别开，我在申报增值税时，要扣除的土地款，那个公式也是要分段计算吗？

答：根据财税【2016】36号文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

总局货劳司在2016年第18号公告解读中明确：“预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。”

企业应按照增值税纳税义务发生时间开具发票，因纳税义务发生时间在2019年4月1日后，适用税率为9%，土地价款不存在分段扣除。 

政策依据：

1. 《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）

2. 《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）

3. 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）

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来源：清茶税语，作者：杨泳