一、

3月8日下午，一则重磅新闻“杀青”各大门户网站的财经栏目，亦在出炉的同时“杀青”了沪深两市乃至H股的房地产板块：万科、碧桂园、恒大、融创中国的股价尾盘直线跳水，短线正处于“交易亢奋期”的投资者一头雾水，发生了什么？

号称“韭菜收割机”的机构的嗅觉总是敏锐的。15时25分左右，人大栗委员长关于“房产税”的新表态被刨出。“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”

如果说这一言论还不够分量的话，接下来的一段关于采访的新闻则“实锤”了这一举措。国家税务总局局长王军在接受上证报记者采访时对于房地产税法的进度回复了四个字：稳步推进。

市场哗然，两大领域的核心人物发话，是否意味着房地产税法就要在今年出炉了?如果今年推出，对房地产市场的冲击有多大？

其实房地产税法酝酿好久了，此时突然爆出新闻，也未必是“赶鸭子上架”的意图，只是官方日常信息公开的需要而已。

有时候适时召开“吹风会”也有助于化解短期政策性变革带来的冲击，让房地产市场的各参与人员做好充分准备，让原来意图“囤积居奇”的炒房者有三思而退的时间，让原本急着借贷买房的刚需者有了观望的空间，也让原本“上压下托”的各地房地产监管部门因地制宜调整房价。

至少，内部方案既成雏形，征求意见已在途中，审批和落实则会慎之又慎，不到合适的时机也不会公布。在2023年以前的这段缓冲期，大家都能做好充分的思想准备。

二、

我国立法征收房地产税，用意自然是好的。其一：缓解地方财政压力。这个不必赘言，很多地方政府的财政收入已经可以用“竭泽而渔”来形容。房地产税的征收可以让地方政府多一个稳定可靠的来源，在发挥资源配置的职能上也更为得心应手。

其二：让多占房产资源的人自觉把房子出售给刚需的投资者，如果你拒绝出售，那只能承担法律应尽的义务——缴纳非刚需超免征部分较高的税。

让那些意图薅劳苦大众羊毛的羊毛党们自觉点，否则下一个被薅的就是你！

这样一来，正常人的生活成本和企业用人成本下降，社会制造业景气度和盈利能力会逐渐复苏，从而员工收入得到提高，消费能力增强，整个社会不必为了背负如此高的杠杆而死气沉沉……

大家都有了存款，有了积蓄，想一想，对基层刚需迫切的老百姓实属利好！

但悲观的人也有自己的理由，他们觉得，这样的举措很难尽善尽美，如果有不合理的地方，只会加剧贫富分化等一系列社会问题。如果处理不好，导致重复征收，让老百姓的实际负担更重（现行在房地产交易流程中已经有很多契税、印花税等等与房地产税相关的税种了）。

抑或作为征税基数的财产权责划分不明（土地出让金制度依旧存在，产权仍旧是国家的，如何确定应税基数是个问题）。

乃至评判标准问题（住房分配和自建房导致私有化率高，如何界定住房持有者的收入水平？）……诸如此类，都是不确定性因素，环环相扣，每一环的顶层设计不完善势必会引起巨大的制度漏洞妨害房产交易市场参与者。

更有甚者觉得房地产税法的出台根本不能促使房价下降——他们用现行和历史数据作为论证确也不乏说服力：占美国财政收入70%的房产税没有给美国房价带来下挫，上海、重庆两地试点的房地产税虽然短期引起了两地房价的小幅调整，但随后仍旧回升到高位。

种种数据表明，房地产税不是为了平抑房价的需要而诞生的产物，本身也没有平抑房价的作用。甚至于纵观全球，伦敦、马德里等房产税较高的地区，房价也是居高不下。这就与老百姓“以税调价”的期望有点相反了。

三、

刚谈到房价，笔者在这里提一下，房产税能够降房价是个伪命题。很多人的误区就在于误以为房地产税的推出只是为了降房价，然后保持“房产税出台后房价一定会大跌”的想法，这就进入了自我安慰。

实际上，上海、重庆从2011年试点房地产税以来，房价的走势几乎不受影响。只是在刚试行阶段，成交量有了大幅下滑。其中上海的成交量在前三个月缩减46%。2012年开始，上海房地产市场成交量重新开始大幅增长，成交价格也稳步上升。

根据东方财富网披露的中国新房价指数来看，上海的房价从2012年开始劲升，至2013年到达阶段顶部。2014年回落，2015年开始又买入上升通道，直至2017年才随着房地产市场见顶降温而回落到合理区间。

因此，靠经验我们就可以得知：房产税并不会从根本上影响房价。

房价的走势取决于人口结构、市场供需、宏观调控、物价水平、经济发达程度等等诸多因素，并不是简单的一个税收政策就能决定的。

何况房地产税法的目的在于“控”，在于“稳”，在于“衡”，在于让中国房地产走向理性，走向公平，在于实现房地产市场资源的合理配置。

很简单的一个道理，如果政府的意思就是让房价下跌，可以通过政策强压，可以通过窗口指导，可以直接给开发商“断流”，何必大费周章设计众多“怎么征，怎么免，怎么暂免”的游戏规则？

何况房价不同于其他大宗商品，螺纹钢、煤炭、铜、铁、铝可以暴跌20%到30%，但房价不能。房价跌了，地价如何维持？高价拿地的开发商怎么弄？

地价垮掉地方政府财政收入收到波及，开发商赚不到钱甚至可能跑路……如果有钱人都跑了，蝴蝶效应会导致这个社会陷入了动荡不安。这也是政府不愿意看到的。

高层的智慧不会允许房价泡沫，也不会允许房产崩盘。通过房地产税的强制征收，对市场上冗余房地产资源进一步出清（我国城市的平均房产空置率达到20%-30%），推动房地产市场供给侧改革，促进房地产市场资源合理配置，“顺带”帮助地方政府弥补下土地财政收入的下滑，才是高层的初衷。

至于房价，未来一段时间还是以稳中调整为主，部分三四线城市受都市圈提速影响而补涨，而涨幅过高的一二线城市则有可能随着成交量不济继续回落，结构性变动，不会有大的影响。

图：中国新房价指数

四、

积极派和消极派的争议还在持续，市场上嘈杂的声音也反映出两派阵营的巨大分歧可能不是短期的政策引导能够消弭的。

如何从立法上确保公平，在征收中实践公平可能是未来一段时间监管层要考虑的问题，既然决定推出，向成熟国外市场靠拢，就要解决国内“不同质，不同治”的问题，打破现行的双轨制，立足房地产市场调控，落实住建部的“三稳”方针。

笔者以为，政府的行动在加快，信心再加强，改革的魄力可见一斑。

既然公摊面积取消了，不久之后为人诟病的土地出让金制度可能也会适时修改，未来对土地流转中的权利划分和房产税的衡量标准等老大难问题也将会有更多创新性意见。

房地产税法的出炉绝对会成为我国房地产市场迈向成熟的重要标志！等到房地产市场稳定了，交易公平了，投机消退了，彼时的房价将如实反映当地的人口结构、市场供需、经济、物价……就算房价依旧高企，也是“房住不炒”预期影响下的，走势健康的，基本面支持的“结构牛”，对于老百姓而言也会更加有说服力了吧。

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