房地产一直是大家关心的话题，最近看到很多朋友发的消息，内容大致有这么两条。

碧桂园将开启大规模的裁员，有部门已确认裁员50%。

许家印要抓恒大房产，开展打9折的活动。

上面两条消息都来自澎湃新闻，非常有意思的是，这两条消息几乎是同一时间发布的。碧桂园、恒大在房企里算得上是数一数二的，一个减员增效，直白点就是节约成本；一个打折促销，也是为了加速回款。

恒大、碧桂园到底怎么了？

1

在地产江湖，恒大素来以营销手法彪悍所见长。这一次，2019年新春刚过，当大部分房企都还对后市观望犹豫之际，恒大又猝不及防地出手了。

2月27日下午，许家印亲自主持召开“恒大集团”全员营销总结大会，在会上，许家印宣布：在下个月（3月1日-3月31日），每个星期都会亲自主持召开一次这样的营销会议！会上宣布，全国九折卖房抢跑启动，本次住宅产品给予9折优惠，商铺产品8折优惠。

本次活动仍然沿用恒大老套路，做得好的奖励，做得差的惩罚。综合排名前10的地区公司给予奖励，倒数后3名扣罚总额为该地区公司领导班子当月月度核定综合奖总额的10%。

一句话，恒大所有项目必须要提升看房人数，更意味着恒大在加速回款。

不少网友疑惑了，全国9折卖房，恒大不会亏么？

从恒大集团内部的数据来看，在恒大“恒房通”上线的项目达690个，3月份计划新开盘项目24个。而10%的让利，对恒大来说，是蛮玩味的事。

目前恒大的2018年全年财报还没有出来，是2018年上半年的财报可谓气势如虹。税后净利润超520亿元，同比增长超125%，其中核心业务利润同比增长100%至546亿元，同时净负债率则大幅下降至130%以下。

不得不说，恒大真的很厉害，在别的房企还在为千亿规模苦苦挣扎的时候，恒大利润上来了，半年完成了一年的目标，负债率还大幅下降。

2017年，恒大毛利率为36.2%，净利率为17.7%，核心业务利润率为18.3%。从利润率的角度来看，这次10%的折扣，力度不算小了。当然也不能排除，会是一场先涨后降的营销啊！

其实在恒大公司的发展历程上，此次打折并非最大幅度的让利，鉴于恒大集团的体量，这次打折对市场的影响不容小觑，或对同行的营销计划造成一定的冲击！

许家印“打折营销”的套路可追溯至2011年，当年1月5日，恒大在全国各大主流媒体打出广告，宣布旗下全部项目75折，那也是恒大到目前为止折扣幅度最大的一次。此后恒大每年均会在农历春节之前或之后推出全国项目打折营销活动，多以9折或88折居多。

2018年央行对于房地产的信贷，依旧拿捏的比较严格，而开发商的资金链，基本上是两个来源，银行和购房者，现在两厢都不宽裕，开发商日子不好过也在情理之中。

虽然大多数房地产从业人士预计今年政策会较上一年有所松绑，但大家对于前景依然不敢乐观，尤其2019年春节各地楼市交易情况不尽如人意，更增添了房企的忧虑。

许家印此时宣布打折促销，恒大提前抢跑，让2019年的楼市以这种不平静的方式开局，这招可谓高明。

2

与恒大打折促销不同的是，碧桂园这次大规模的进行人员“优化”！

据澎湃新闻报道，自2月12日开工至今，国内最大住宅开发商碧桂园的员工即受“裁员”困扰，有部分裁员幅度高达50%。然而，这已经不是这家销售额超5000亿元房企的首次裁员，但这一次涉及的范围却更广，从总部到区域，同时幅度也更大。

碧桂园回复称，将对总部组织架构进行优化调整，聚焦“总部精干高效”、“成熟区域大区化试点”、“成熟城市公司区域化”三个方面，通过组织优化、人员向区域下沉，从而优化人才结构，为未来的发展奠定组织基础和人才基础。

进一步说，“没有裁员，本次调整主要是为了提高营销系统的效率，会将总部的一些职能下放，同时也会有一部分人跟着从总部划分到区域公司，涉及到的员工职级和工资都不变化。”

这样的职场套路，相信有点经验的，都知道怎么回事，在这先祝那些空降兵好运了。

一向以高周转之王闻名的碧桂园，也走上了“瘦身”增效这条路，想必其他房企的员工，晚上要睡不好了。

有人问，碧桂园人员裁员完成之后，打折促销会跟上么？

同样看2018年碧桂园披露的上半年财报，数据显示，截止2018年6月30日，碧桂园营实现收入约20.15亿元，同比增幅42.5%;实现毛利约7.86亿元，同比增幅约61.5%;报告期末，毛利率由2017年同期的约34.4%增加4.6个百分点至约39%;实现净利润约4.79亿元，同比增幅约117%;实现股东应占利润约4.71亿元，同比增幅约133.1%。

碧桂园的营收、毛利率虽然与恒大有些差距，但总体还是不错的。

按照当前楼市的情况，不打折不成交，降价或许是成交的唯一出路，房企资金才能回笼。但碧桂园裁员已有“以退为进”的意味，后面会不会放弃一部分利润打折，估计要看恒大促销掀起的浪潮大不大了。

3

在房企中，恒大、碧桂园是2015年以来，这波房地产超级上涨的最大受益者，它们在市场打鸡血的背景下顺势猛加杠杆，企业规模也是逐渐加大。作为行业的领跑者，恒大、碧桂园对市场深有体会，也是最先感受到“天花板”的企业。在货值储备上，布局上，也在积累着某种程度的风险。

现在，这两家开发商已经在谋划调整战线，恒大是反应最快的那个，目前恒大的销售额中，一二线占比，已经开始上升到67.4%，碧桂园也接近了59%。

只是，作为巨无霸，想要转型成功，还需要时间。

不过日子难过的还不止恒大、碧桂园。2019年1月份新发布的房价数据显示，不少城市的房价出现了降温。新建住宅有58个上涨，4个持平，8个下调。一二线城市的房价开始全面下行，这意味着本来持续超过45个月的房价上涨，进入了下行周期。

泰禾也学着恒大，利用年后的这一波声势，收割一批购买力；始终偏安华南一隅的开发商时代控股（01233.HK）也于日前宣布全员营销计划，全国32个项目进入抓紧推盘阶段，号召全员参与卖房，开年后即进入营销状态，意图提前收割买家；一向“保守”的万科，也在往三四线城市开发商机。

恒大全国打9折，让不少炒房的投资者蠢蠢欲动。

前些年楼市一路走高，很多人通过大举借钱或者以房贷房的方式，大规模买房，确实有很多人以此致富。但是过去两年，杠杆突降，限购限售，导致房子成了流动性最差的商品。

房贷利息一旦承受不起，最终只能承受爆仓，房子被银行收回，自己承受透支未来的苦果。

最近的20年，中国房地产发展太快了，不仅创造了最大的财富，也刺激产生了最大的泡沫。炒房挣钱风险大，理性投资才是真。

会计实操交流群现向大家免费开放啦！进群跟众多优秀财务人一起讨论业务、交朋友！加群主好友进群，微信号kjsc019  

来源：金融先森，作者：静静