根据《国家税务总局关于房地产开发介企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）的规定，并非项销售完毕才开始清算。符合下列情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。

此时房产尚未销售完毕，由于房价的不确定性，未售房产难以按估计售价确定。无法准确确定增值额，所以土地增值税清算仍限于已售部分。

此外，房地产开发企业在清算之前将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租发商业用途时，如果产权未发生转移，这部分也未列作清算内容，导致相当部分房企已清算项目还存在部分未售待售尾房现象。

对于清算后的尾盘发生销售，如何申报缴纳地增值税问题值得引起重视。

纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后重新启动土地增值税清算。这是因为，土地增值税以国家有关部审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地开发成本费用不得从其他的房地产开发项目中扣除，同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条“清算后再转止房地产的处理”规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应该按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

计算时应当计算：

单位可售面积成本费用=开发总成本费用÷总可售面积

清算后再销售或转让时计算：

扣除项目的建造成本=单位可售面积成本费用×销售面积

除项目全额=1.3×建造成本+营业税及附加

需要注意的是以上要符合同一物业类型;计算公式中1.3是最高系数,如果省级政府规定低于1.3的按省级政的规定执行,但不能超过1.3。

需要注意的是:

1.清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于销售价格的不同,导致增值率可能不同。

例如，北京市通州区某楼盘在2009年清算时单位售价23000元/平方米,由于受房地产政策调控,2012年初实际销售价下调到14000元/平方米。

2.清算后再转让房产纳税义务发生时间的确定。

《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函〔2004〕938号)第条三规定,纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产因分次转让而频繁发生纳税义务,难以在每次转让后申报纳税的情况,土地增值税可按月或按各省,自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

3.在会计处理上,虽然属于完工产品,但由于预收款不符合会计准则收入确认条件,按规定分期申报缴纳的土地增值税不作损益结转,待房产交付完毕符合收入确认条，再计入营业税金及附加处理。

案例分析（1）

清算后再转让的纳税技巧

某市玫瑰园房地产公司开发的玫瑰园小区，2010年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请后，进行了土地增值税清算。

清算时， 尚有部分房屋待售，经事核确认的“单位可售面积成本费用”为每平方米7860元，2011年1月份，销售房屋12套，总面积1176平方米，每平方米均价14300元，计算2011年1月应墩纳的土地增值税。

销售和收入总额=14 300×1 176=16 816 800元）

扣除项目金额=（7 860X1176）×1.3+16 816 800×5.5%=12 941 292（元）

增值额=16 816 800- 12 941 292 - 3 875 508（元）

增值率=3 875 508+12 941 292= 29.95%

适用税率30%，速算扣除率为雾

应交土地增值税=3 875 508×30%- 0=1 162 652（元）

案例分析（2）

土地增值税的计算与缴纳

桃花源房地产开发公司子2010年投资并发一个房地产项目，获得转让收人为150万元（转让收人中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款为110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分钟，且无金融机构的证明。

国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5%，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。

计算过程如下：

取得土地使用权所支付的金额为110万元：

房地产开发成本为320万元；

允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）

不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

扣除的税金=1 150X5%×（1+7% +3%）=63.25（万元）

按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

加计扣除（110+ 320）×20% =86（万元）

允许扣除项目金额合计

= 110+320+50+43+63.25+86 =672. 25（万元）

如果房价中含有为政府代收的各项费用， 则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元）。但不得作为加计20%扣除的基数。

增值额=1150 -672.25=477.75（万元）

增值率=477. 75÷672 25×100%=71.07%

适用40%的税率，速算扣除数为5%

土地增值税税额=增值额×40%一扣除项目金额X5%

=477.75×40%-672.25X5%=157. 34（万元）

来源：九鼎财税说