正荣地产的规模化扩张始于2013年，当年凭借140亿拿地金额，短时间内进驻上海、南京、苏州、天津等地，完成全国房企的转型。

克而瑞数据显示，2014年至2016年连续三年间，正荣规模复合增长率超过35%，排位进入前三十。

随着规模扩大，正荣的收益也在成倍增长。2014年至2018年的5年时间，正荣地产合约销售额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元和1000多亿。

伴随着销量的同时，正荣所付出的代表就是身负巨额债务。年报数据显示，正荣2014年至2016年分别为418.55亿元、532.11元、777.69亿元，负债总额在高速增加，2017年的负债总额更高达941.97亿元。

在全国化布局初期，正荣年度购地金额基本与销售额相当。而在近几年，加之正荣通过招拍挂、与其他房企合作开发、并购等方式大量补货。

仅2018年上半年，正荣地产共收购了33幅新地块，总地盘面积约为220万平方米，总估计建筑面积约为590万平方米。

正荣在土地上投入大量资金，而历年来收益并不足以匹配正荣快速周转所需的资金。

2014年、2015年、2016年及2017年，正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。

虽然，在2018年正荣地产中期报告中显示，正荣的净负债率由183.2%下降到171.8%，但这一数字依然居于高位。正荣地产的负债与资金一直是公司以及投资者最为担心的问题。

一方面销售额倍数增长，另一方面借款数额只增不减。表面上看，正荣地产销售盈利大幅增长，但在公司高速增长的同时，大量的销售回款并未用来降低银行债务，持续的负债与资金问题也为正荣地产埋下不可抹灭的“隐患”。

高速增长的背后的“高杠杆”危机

正荣上市前的招股书显示，2014年至2016年的三年，正荣地产毛利率分别是22%、23.4%、21.7%，净利率分别是2.6%、9.7%、8.5%。相比2017年销售收入78.5%的增幅，如此的利润率显然不多。

为了快速发展，为了增加土地存储，正荣不得不通过更多渠道，融到更多的资金去支撑其快速奔跑。

翻看正荣地产提交的IPO申请，可以发现正荣上市背后的最大驱动力是日益高涨的融资需求，从其债务结构来看，正荣急需打通全融资渠道获得规模持续增长，运用IPO降低财务风险。

然而，拿了许多地、借了很多钱，却发现房子没有以前那么好卖了，资金回笼满了、现金流告急、借的钱更难还。

不可否认，当前正荣仍处在高杠杆阶段，虽然融资成本在逐年降低，但在当前去杠杆的楼市环境下，单纯依靠高周转、高杠杆实现规模增长的路径正面临很大难题，而这也是正荣地产这类成长中房企急需解决的问题。

高增长高盈利换不来市场投资者的认同，所以，在今年正荣中报发布后，正荣的股价也是冲高回落。

心存扩张野心的正荣地产也已无路可退，只能靠不断扩大的销售额来缓解负债和改变公司现金流。

正荣地产董事长黄仙枝似乎也看清楚了规模赛跑带来的风险，曾表示：对正荣而言，到一定的规模就行了，太大的规模就没有这个必要了。

问题是，千亿之后，正荣真的就能放弃规模的诱惑吗？

对于正荣这类高周转、高杠杆的房企，在如今的市场环境下，走对一步或许就到“天堂”，迈错一步或许就跌入“泥潭”。

来源：界面地产