企业在生产经营过程对所持有的房产，根据不同的阶段都会发生一些装修、改造、更换设备等后续支出，那么是否需要计入房产原值呢？

今天昌尧讲税就来同大家梳理一下，房屋装修、改造、更换设备等费用，是否计入房产原值，缴纳房产税？

第一步：房产原值是如何规定的？

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应依照房屋原价计算缴纳房产税。其中，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（财税〔2008〕152号）

第二步：会计准则是如何确认房产原值的？

《企业会计准则第4号—固定资产》第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件（与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够可靠地计量）的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。”

外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；（国务院令2007年第512号）

第三步：房屋大修如何确认费用？

固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。（国务院令2007年第512号）

 (1)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；

 (2)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

第四步：房屋更换附属设备如何确认原值？

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（国税发〔2005〕173号）

因此，通过对上以相关政策的分析，应根据下列情形判断装修费是否计入房产原值征收房产税：

（1）房屋改建、扩建支出，应该计入房产原值征收房产税；

（2）新建房屋初次装修费用，应计入房产原值征收房产税；

（3）经营性租赁租入房屋，由承租人承担的装修费用的，不计入房产原值不缴纳房产税；

（4）旧房重新装修，如果装修费大于房产原值50%以上的，分期摊销，不计入房产原值，如果装修费小于房产原值50%的，计入当期损益；

来源：昌尧讲税，作者：马昌尧