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营改增后，房地产行业相关税收细节政策在逐步的过渡阶段，因此，部分业务在政策执行与理解上，只有深入的分析之后才能全面、准确的掌握。

下面就来和大家讲讲这收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”，该如何纳税？

案例

收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”，如何缴纳增值税?

嘉诚房地产开发公司2018年10月以招拍挂取得土地使用权，面积为100亩，一次性支付土地出让金12000万元。

2018年11月在与当地政府签订土地出让合同时约定，一次性返还嘉诚公司土地出让金4000万元，全部用于征地拆迁补偿(其中1000万用于建筑物拆除，3000万用于动迁补偿)，如果实际发生拆迁补偿费用低于4000万，则作为嘉诚公司代理拆迁补偿收入，如果实际发生拆迁补偿费用超过4000万，则由嘉诚房地产公司承担。

政策依据

1、根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

2、根据根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

第一条第(三)项第4点：经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

第一条第(七)项第1点：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

3、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号第七规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

政策解析

结合以上案例，根据以上相关政策的规定分析，我们可以得出以下纳税结论：

1.嘉诚房地产公司将建筑物拆除劳务外包给建筑公司，构筑物拆除属于以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

如果外包金额低于1000万元，则嘉诚房地产公司按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额，采用简易计税方法，按3%的征收率缴纳建筑服务增值税;

如果外包金额超过1000万元，由于1000万元扣除支付给建筑公司分包款后的余额销售额为负数，所以嘉诚房地产公司则无需缴纳建筑服务增值税。

2.嘉诚房地产公司代政府部门支付的拆迁补偿费行为属于“经纪代理服务”，按经纪代理服务缴纳增值税；

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用低于3000万，则按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额，按6%的税率缴纳代理服务增值税；

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用超过3000万，扣除代付的动迁补偿费用后的余额为负数，则嘉诚房地产公司无需缴纳代理服务增值税。

3.针对房地产开发企业在销售其房地产开发项目时，可以扣除的土地价款金额确认问题。

首先，嘉诚房地产公司实际支付的土地价款为12000万元，可以作为向政府部门支付的土地价款，计算销售额时可以在全部价款和价外费用中按规定期限扣除，土地返还款无需冲减土地价款，因为土地返还款为受托代理服务，已全部代付;

其次，如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元，超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除

最后，如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费低于4000万元，差额部分也无需冲减土地价款，因为差额部分已经确认了建筑服务与代理服务收入。

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来源：昌尧讲税，作者：马昌尧