一项对房企实际盈利有很大影响的税种，正在推进立法进程。

第一财经记者从知情人士处了解到，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人，其中房地产企业是缴纳土地增值税主力军，因此土地增值税立法对房企影响备受关注。

跟其他多部税种条例上升到法律类似，土地增值税法也基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。

武汉大学财税与法律研究中心主任熊伟告诉第一财经，土地增值税如果要立法，大趋势仍然是平移，内容不会有实质性变化，应该不会加重企业的负担。

不过也有分析认为，土地增值税这个税种从国务院条例上升到法律，在征管上肯定会更加规范和强化。

财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确，力争年内完成土地增值税法内部起草工作，及时上报国务院。不过往年的全国人大立法工作计划和国务院立法工作计划中，并未提及土地增值税立法。因此短期内土地增值税法难以出台。

集体土地有望征税、征管加强

中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经，由于上世纪90年代海南房地产火爆，一些房企炒地皮现象严重，1994年我国通过开征土地增值税来打击这一行为。

国务院1994年1月1日颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)，第一条就明确，开征土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。（中国财税浪子提示，现行土增税暂行条例于1993年12月13日发布，1994年1月1日起施行）

按照现行《条例》，土地增值税纳税人是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。

施正文说，目前个人住宅(不包括商住用房)转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房地产开发企业转让房地产都需要交税。

第一财经记者了解到，除了现行国有土地使用权外，相关部门考虑将出让集体土地使用权、地上建筑物及附着物(不含土地承包经营权流转)收入纳入土地增值税征税范围。

土地增值税计税税基，是根据纳税人获得转让收入减去相应扣除项目后的增值额。而根据增值额与扣除项目金额的比例，采取了30%、40%、50%、60%四级超率累进税率，增值额越高缴纳税越多，跟个税超额累进税率类似。（中国财税浪子提示，如果将增值额与扣除项目金额的比例设定为增值率，增值率越高的部分，适用税率级次越高。）

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。

目前缴纳土地增值税中，房地产开发企业是大头。比如根据中国恒大(03333.HK)2018年年报，当年应交土地增值税约521亿元。碧桂园(02007.HK)2018年年报显示，当期土地增值约为139亿元。万科(000002.SZ)年报显示，2018年土地增值税约为196亿元。

记者了解到，土地增值税相关征管举措也有望写入法律，部门间将加大配合力度，强化征管。

重复征税等问题待解

由于中国不少税收停留在国务院暂行条例方面，近些年为了在2020年前全面落实税收法定原则，全国人大加快了税收暂行条例上升至法律的步伐，船舶吨税等6个税种已经完成立法，印花税、城市维护建设税等法律已经公开向社会征求意见。

不过施正文发现，在2018年公布的十三届全国人大常委会立法规划中，涉及税收的法律中，并没有土地增值税法(上一届立法规划也未提)。去年的全国人大常委会立法工作计划和国务院立法工作计划中也未提及土地增值税法。

他分析，本届人大立法规划提了不少税种立法，但未提土地增值税、房产税和城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税极有可能合并为正在起草的房地产税，因此这两个税种未提及立法。房地产税开征一大思路，是减轻房产交易环节税负，增加保有环节税负，而土地增值税属于房产交易环节税负，因此不提土地增值税立法，意味着也有可能重大调整。

不过今年财政部立法工作安排中，首次提及了土地增值税立法并上报国务院，这让一些财税人士有些感到意外。

熊伟对第一财经分析，这说明相关方面在土地增值税立法的问题上有差异，不过，立法规划只是规划，并没有法律约束力，存在根据需要而变动的可能性。另外，即便土地增值税法不在人大立法规划范围内，政府仍有法律提案权，是否采纳，决定权在全国人大。

施正文分析，土地增值税启动立法说明政府还是想保留这一税收，毕竟目前财政收支矛盾大不会轻易废除一个税种。而且在落实税收法定原则下，保留的税种需要从条例上升到法律。

不过土地增值税存在的重复征税问题仍亟待解决。熊伟称，土地增值税确实需要考虑跟增值税、所得税协调，这三个税种的税基存在很大程度的重合。

施正文举例称，企业在转让房地产收入交完土地增值税后，这笔收入又需要缴纳企业所得税，因此存在重复征税。

中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）
（2019年4月）

第一条【纳税人和征税对象】
在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

第二条【征税范围】
本法所称转移房地产、是指下列行为：
（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

第三条【应纳税额计算】

土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。

第四条【计税依据】
纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条【收入】
纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。

第六条【扣除项目】
计算增值额时准予扣除的项目为：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转移房地产有关的税金；
（五）国务院规定的其他扣除项目。

第七条【收入和扣除项目授权规定】
本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。

第八条【税率】
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第九条【核定征收】
纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。

第十条【特别规定】
出让集体土地使用权，地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权，地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。其体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。

第十一条【中央税收优惠】
下列情形，可减征或免征土地增值税：
（一）纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
（三）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

第十二条【地方税收优惠】
省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税，并报同级人民代表大会常务委员会备案：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股的。

第十三条【纳税义务发生时间】
土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。

第十四条【纳税地点】
纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

第十五条【房地产开发纳税人纳税申报与税款缴纳】
房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。
从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内，向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表，预缴税款。
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（四）直接转让土地使用权的；
（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（六）国务院确定的其他情形。

第十六条【非房地产开发纳税人纳税申报与税款缴纳】

非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。

第十七条【部门配合】
税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息，协助税务机关依法征收土地增值税。

第十八条【先税后证】
纳税人未按照本法缴纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。

第十九条【税收征管】
土地增值税的征收管理，依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

第二十条【预征清算等办法和地方实施办法】
土地增值税预征清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。

第二十一条【法律责任】
纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

第二十二条【实施时间】
本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。

来源：第一财经，税税无忧，中国财税浪子